Вторичный рынок ипотечных ценных бумаг получит дополнительный импульс для развития. Для выделения жилищных кредитов отечественным банкам требуются длинные дешевые деньги, найти которые бывает достаточно проблематично. Однако в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию предлагают альтернативный источник денежных средств.


Идея АИЖК соответствует планам российского правительства по созданию прозрачных условий функционирования профессионального и привлекательного для инвесторов рынка ипотечных ценных бумаг. Когда на него придет частный капитал вместе с крупными инвестициями, в среднесрочной перспективе появятся средства для:


•    выделения жилищных кредитов;
•    снижения ставки по таким займам.

Ипотечные ценные бумаги


ИЦБ считаются важнейшим финансовым инструментом, применяемом инвесторами различных финансовых рынков и свободного капитала, включая пенсионные фонды. На отечественном рынке названные ценные бумаги появились в 2006 году. Однако свою основную задачу по рефинансированию российской ипотеки ИЦБ не решают, поскольку на 90% фондируются за счет депозитов.
В текущем году было осуществлено 13 выпусков ипотечных ценных бумаг на общую сумму 65,6 миллиарда рублей. Однако их привлекательность для инвесторов была недостаточной в силу высокого риск-веса, установленного Центробанком на уровне 100%. Но летом регулятор учел пожелания АИЖК, которое участвует в выпуске 77% ИЦБ, и понизил показатель их риск-веса при наличии гарантии агентства до 20%.


Проблемой ИЦБ также была разрозненность их эмитентов, не вызывающая доверия у собственников капитала. Инвесторы не понимали, кто отвечает за выпуск указанных ценных бумаг, поэтому опасались вкладывать в них свои деньги на длительное время. Сами выпуски отличались небольшой ликвидностью и отсутствием единого стандарта функционирования, поэтому ИЦБ не заинтересовали банки в качестве источника размещения фондов.

Предложение АИЖК


Исправить ситуацию намерено Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, предложившее проект «Фабрика ИЦБ». Идея заключается в переходе к понятному для инвесторов и банков-эмитентов механизму, предполагающему выпуск однотраншевых ИЦБ. Он будет иметь программную основу и поручительство АИЖК, позволяющие преобразовывать оформленные ипотечные кредиты в ценные бумаги. Доход по ним установят по среднему проценту ипотечного продукта за минусом понесенных банковским учреждением расходов при обслуживании жилищного займа.
Практическая схема применения нового механизма предполагает передачу эмитентом закладных непосредственно в АИЖК, которое самостоятельно выпускает облигации и возвращает их банку. Срок обмена обязательств на ИЦБ составит не более двух недель, а их гарантом выступит поручительство АИЖК.


Предлагаемая программа позволит эффективнее рефинансировать ипотеку, поэтому ей уже заинтересовались крупнейшие отечественные банки. «ВТБ» намерен выпустить в рамках проекта ИЦБ на 100 миллиардов рублей. В «Сбербанке» говорят практически об аналогичной сумме.

Преимущества «Фабрики ИЦБ»


Представители АИЖК уверены, что предлагаемый ими инструмент однородных ИЦБ будет пользоваться стабильным спросом за счет:


•    государственной гарантии надежности;
•    повышенной ликвидности;
•    снижения кредитных рисков;
•    упрощения процедуры обращения.


Поручительство АИЖК, действующее на постоянной основе, гарантирует покрытие средств по всем закладным. При этом будет действовать многоуровневая система контроля рисков, которая обеспечит возврат вложенных инвестором средств с предусмотренными процентами.
Заложенная агентством маржа за обеспечение гарантии ИЦБ предполагает покрытие возможных убытков. Если их размер превысит уровень доходности, то погашение АИЖК осуществит за счет собственного капитала.


Российские банковские учреждения положительно относятся к предложенной инициативе, что подтверждает ее важность для участников ипотечного рынка. Пока идея АИЖК находит понимание, однако делать долгосрочные прогнозы эксперты опасаются.